【住宅ローン初心者必見】基準金利・優遇幅・適用金利の違いをわかりやすく徹底解説！
住宅ローンは、人生の中でも大きな買い物に関わるため、金利について非常に気になるところです。
昨今の情報では、日銀がマイナス金利の解除を発表し、すでに住信SBI銀行は利上げを決めています。
今後の金利動向も気になるところですが、まずは、初めて住宅ローンを組む人にとって、基準金利、優遇幅、適用金利など、金利に関する用語の理解が不可欠です。
用語の理解なしでは不安が募り、金融機関との相談や交渉において誤解も生ずる恐れがあります。
そこで今回は、住宅ローンにおける基準金利、優遇幅、適用金利の違いをわかりやすく解説します。
2級技能士と宅建士の資格を有する者が執筆、監修していますので、基礎知識として参考にしてもらえると嬉しいです。
もくじ
住宅ローン金利のしくみ
住宅ローン金利は、大きく3つの要素で構成されています。
基準金利
基準金利は、金融機関が独自に設定する、住宅ローンの基本となる金利です。
一般的には、店頭金利とも呼ばれます。
金融機関によって異なりますが、変動金利と固定金利のそれぞれが表示されています。
優遇幅
優遇幅は、金融機関が基準金利から、割引きの範囲を意味するものです。
借入額や返済期間、属性など個人の審査内容や条件によって、各金融機関ごとに優遇幅は設定されています。
優遇幅が大きければ大きいほど、適用金利が低くなる可能性が高まります。
適用金利
適用金利は、審査を終えて住宅ローンの契約の際に、申込者に対して適用される金利です。
簡単に言えば、基準金利から優遇幅を差し引いた金利となります。
適用金利が低ければ低いほど、返済額は小さくなります。
適用金利の計算法
適用金利は、以下の式で計算することができます。
適用金利 = 基準金利 – 優遇幅
例えば、基準金利が2.5％、優遇幅が0.7％の場合、適用金利は以下のように計算できます。
適用金利 = 2.5％ – 0.7％ = 1.8％
ものすごく簡単な計算です。
変動金利と固定金利
住宅ローンには、変動金利と固定金利があります。
現時点では変動金利が、固定金利より低く設定されていますが、そもそも、この2つの金利タイプは、何を基に決められるのかについて、簡単に説明しておきます。
変動金利型
変動金利型は、金利が定期的に変動するタイプの住宅ローンです。
日銀の短期プライムレートに連動するかたちで、基準金利が決められています。
ゆえに日銀の動向に影響を受けやすい金利タイプではありますが、ともかく現時点(2024年4月現在)では、非常に低金利となっているため、かなり人気になっています。
5%ルール、125%ルールといった独自のしくみが採用されている金融機関もあるため、申し込みの前に、概要を掴んでおくことが重要です。
固定金利型
固定金利型は、金利が一定期間固定されるタイプの住宅ローンです。
5年、10年といった期間限定や、それより長い期間の固定金利型商品もあります。
代表的な商品は「フラット35」ですが、この基準金利は10年国債がベースとなっています。
一定期間の返済額を固定したいという場合は、非常に都合が良いわけですが、変動金利よりも金利が高いため、慎重な判断の下に選択することが求められます。
フラット35
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携の基に、各金融機関を通して提供される最長35年の全期間型住宅ローンです。
金利上昇リスクの情勢においては有利とされていますが、そもそも、変動金利よりも高く設定されているため、綿密なシミュレーションの基で判断する必要があります。
保証人不要、繰上返済手数料無料といった特典は得られますが、逆に言えば繰上返済を前提にした返済プランでけなければ、支払総額の負担は大きくなります。
まとめ
住宅ローン金利は、基準金利、優越幅、適用金利の3つの要素で構成されています。
適用金利が低ければ低いほど、返済額は小さくなります。
また、変動金利型、固定金利型には、それぞれのメリットとデメリットを理解した上で、選択することが求められます。
※記事の内容は、2024年4月23日時点の情報に基づいています。
参照
住信SBIネット銀行、短期プライムレート上げ 変動型住宅ローン金利に上昇圧力 – 日本経済新聞
