中古マンション購入時の注意点は管理費と修繕積立金にあり!物件価格が安くても飛びつくな!
マイホームの夢を実現する手段として、手っ取り早いのは、
- 新築建売住宅
- 中古住宅(一戸建て)
- 中古マンション
のいずれか。
予算によっては、中古に絞ることになると思いますが、中古マンションはリフォーム後に売り出されるケースも多いため、新築感を得やすいです。
手頃な価格に落ち着いていることもあって、検討しやすい選択肢ではありますが、物件価格の安さに飛びついてしまうと、将来大きな負担を抱える可能性があります。
そこで今回は、中古マンション購入で失敗しないためのポイントについて、シェアしたいと思います。
もくじ
管理費と修繕積立金
新築の分譲マンションや中古マンションには、必ず管理費と修繕積立金が付いて回ります。
入居者全体で建物を管理するしくみのため、この出費は欠かせません。
まあ、入居者同士で建物管理のコミュニケーションが面倒臭いなら、管理組合は外部委託という物件も増えてますので、そこにも着目すべきかと。
何はともあれ、長期的な住まいの維持費として、管理費と修繕積立金から逃れることはできないのが、マンション住まいの宿命です。
- 管理費
マンションの共用部分の維持管理に必要となる費用
エレベーターや共有照明、清掃費などが含まれる - 修繕積立金
将来的に必要となる大規模修繕などの費用を積み立てる
ややこしいのが、管理費と修繕積立金の金額は、物件によって大きく異なることです。
相対的に新築は安くて、中古は少し割高になっています。
ゆえに、物件価格が安い中古マンションだと、非常には魅力的に見えますが、よく見ると管理費や修繕積立金は、かなり高額に表示されていることが多いです。
物件自体の支払いとは別に、毎月の支払いが必要なものですから、この辺はトータルでの費用負担をシミュレーションしておくことをおすすめします。
チェックポイント
中古マンション購入を検討する際には、以下のポイントを必ずチェックしておくと良いです。
- 管理費と修繕積立金の相場
近隣で、立地や築年数の近い物件の管理費と修繕積立金の相場を調べて、比較検討します。 - 長期的な資金計画
住宅ローン審査では、管理費や修繕積立金は考慮されません。
だからこそ、管理費と修繕積立金を含めた資金計画が必要です。 - 修繕計画を確認
マンションの大規模修繕は、数年に一度、数十万円から数百万円規模の費用がかかります。
必ず修繕計画について、ショールームなどで説明を求めるようにします。 - 管理状況を調査
管理会社や管理組合の運営状況、入居済み世帯の層などを調査し、マンションの管理状況や棟内治安を確認します。
管理費と修繕積立金は変わらない?
残念ながら、金額の上昇はあっても下落はないと考えたほうがよいです。
固定資産税同様、管理費と修繕積立金は、その物件に住んでいる限りは、支払い続ける必要があります。
戸建て住宅には、管理費と修繕積立金の徴収が無く、自分自身の裁量で都度、支出というカタチが取れます。
ところがマンションにおいては、管理費はわかるとして、修繕積立金は有効に使われるのかどうか、はっきり言って不明です。
なぜならば修繕積立金は、その物件の財産として管理されるので、自分のものではないからです。
ここが勿体ない部分と言えます。
ただし、管理会社によっては、風向きがガラッと変わります。
杜撰でいい加減な仕事しかしない管理会社、それも委託されている場合は、管理会社を変えるだけで、管理費と修繕積立金が下がる可能性はあります。
管理会社の変更
相見積もりしてサクッと契約すればイイ、という感覚かもしれませんが、どっこい最終的には理事会の総会において、過半数の賛成がなければダメなのです。
それまで、いろいろなステップを経てのことですから、変えたら更に状況が悪化したとなると、目も当てられません。
管理会社の変更は、それはそれは大変なプロジェクトでもあるのです。
入居者全員の経済的負担割合だけでなく、暮らしの質にも影響してくることを考えると、一大事であることは想像できるのではないでしょうか。
まとめ
「中古マンション購入時の注意点は管理費と修繕積立金にあり!物件価格が安くても飛びつくな!」というテーマで、マンションの管理費と修繕積立金について書きました。
悩ましいところではありますが、実際に、管理費と修繕積立金を踏まえての資金計画をしている世帯は、どれほどあるのか・・・。
物件価格だけでなく、管理費と修繕積立金もしっかりと確認し、長期的な視点で判断することが重要です。
安易に安い物件に飛びつくのではなく、将来へのリスクをしっかり理解した上で、慎重な検討を要するのが中古マンションの難しい部分と言えます。
