韓国で政策金利引き上げによる不動産バブルが崩壊！日本のマンションは暴落しないのか？

韓国ではいま、政策金利引き上げによる住宅ローンの変動金利上昇が引き金となって、不動産バブルが崩壊し、破綻者が急増しているそうです。一体なぜそのようなことが起きたのか。またこの先、日本でも同じようなことは起きないのか。そんな気になる不動産事情についてお伝えします。

韓国で不動産バブルが崩壊

お隣の国の韓国で、今年に入りマンションなどの不動産バブルが崩壊し、大変なことになっているようです。

2021年の終わり頃に、中国のマンションバブルが崩壊し始めたというニュースがありましたが、正直なところ中国は国の仕組みも日本とはだいぶ異なるので、大変だなとは思うもののあまり深く関心は示していませんでした。

しかし、韓国でも不動産バブルが崩壊したというニュースを聞くと、これはアジアで何かが起き始めているのか？という気になってきます。

いったい韓国の不動産バブルの崩壊は、なぜ起きたのでしょうか。日本は大丈夫なのでしょうか？

理由は政策金利の上昇？

2022年の夏頃まで、韓国では不動産の価格が上昇し続けていました。

首都ソウルのマンションの平均価格は、ここ5年でおよそ2倍以上にもなり、平均価格は1億円を超えるほどに。

そうなると不動産投資も盛んになり、また購入は金利の安かった変動金利が選ばれ、7割以上の人が変動金利で投資用マンションを買い漁っていたのです。

2022年のはじめの頃は、韓国の政策金利は0.5％と日本同様低いものでした。しかし2022年の中程から、アメリカの利上げに追随して政策金利を上げていったのです。

そして2023年1月には、政策金利はなんと3.5％まで上昇。それに伴い不動産ローンの金利も大幅に上がりました。

一般市民はマンション価格は高いうえにローン金利も高いとなると、購入が難しいと一気に購買意欲が下がってしまい、マンションの価格も短期間で暴落してしまいました。

そこで困ったのが既に高額でマンションを購入した人たちです。

変動金利の利率は購入当初よりも上昇し、毎月の支払額が増えた上に、マンションの価格が暴落したため、売却しても多額な借金が残ってしまいます。

しかも、それまで不動産バブルでマンション価格は右肩上がりに上昇していたため、投資目的で複数の不動産を無理して購入するなど、収入に対してかなり攻めたローンを組んでいる人も多かったのです。

そのため、変動金利上昇のために毎月の住宅ローン返済額が収入の9割に達してしまった人もでてくる始末。これは極端な例だとしても、現在韓国で住宅ローンを組んでいる人たちは、平均して収入の6割を住宅ローンの返済に充てており、後悔している人が後をたたないそうです。

しかも悪いことに、この先住宅ローンの金利は更に上昇し、かつ不動産価格は下落する傾向にあると予測されています。

ローン返済のためにアルバイトなどを増やし、睡眠時間を削って朝から晩まで働いている人も少なくないというのですから、恐ろしい状況といえますよね。

日本のマンションは暴落しないのか

こんな大変なことが韓国で起きているのに、日本は大丈夫なのでしょうか。なんだかとても気になってきます。

実は都内のマンション価格も、この10年間で1.7倍に上昇しています。

実際私の済むマンションも、ここ数年でかなり価格が上昇しましたし、都内のタワマンに住んでいる友人が、「購入したときの2倍になった」と言うのも昨年耳にしました。

つまり、あまり騒がれてはいないものの、現在の都心を中心としたマンションの価格は、ここ数年の間で最も高いプチバブル状態にあるのです。

日本の政策金利はアメリカに追随する形で上昇していません。住宅ローンの金利も固定を中心に少しずつ上昇はしているものの、変動金利はまだまだかなり低い水準を保っています。

今後、日本の政策金利がさらに上がれば、変動金利の方もいずれ上昇するでしょう。そうなると、住宅ローンを組んでいる人の中には、返済に苦しむ人も出てこないとも限りません。

ちなみに、日本の住宅ローンは8割以上の人が変動金利なのだそうです。

韓国の不動産バブル崩壊の原因はチョンセにあり

ここまで聞くと、日本でも住宅バブルの崩壊が起きて、韓国と同じことになるんじゃないの？と、恐怖を感じる人もいるかもしれませんね。

しかし、韓国の不動産バブルが崩壊した大きな理由は、これまで説明したことだけが理由ではありません。

というのも、そこには韓国ならではの「チョンセ」という仕組みが介在しているからです。

チョンセとは、マンションの借り主が入居時に保証金として不動産価格の6-7割相当の大金を預け、契約満了して退去する時にその保証金をまるまる返してもらい、実質家賃ゼロで住めるという制度です。

大家としては預かった一時金を手付金にして次の投資用不動産を買い、価格が上昇したところでマンションを売却して利益を得たり、これをまたチョンセで貸して新たな投資用不動産の購入資金にしたりしていました。

これは不動産価格が上昇し続け、ローン金利も低金利のままであれば何も問題ないのですが、ローン金利が上昇し不動産価格が下落したために、チョンセが機能しなくなり一気に破綻してしまったわけです。

しかも賃貸用不動産の約6割は、このチョンセの仕組が適用されているそうで、預かった保証金を借り主に返済できない大家も増え、大きな社会問題と化しているようです。

まとめ

それにしても、韓国にはすごい不動産賃貸の制度があるものですね。一攫千金を夢見れるものの、下手したら大損害で人生が終わってしまいそうです。そして当にいま、恐れていたことが起きたという…。

日本にはこのチョンセのような仕組みはないうえに、ここまでリスクを背負って投資用不動産を購入している人も少ないでしょうから、多少政策金利が上昇して変動金利が上昇したとしても、住宅ローンの返済が滞って破綻する人は少ないでしょう。

とはいえ、この先は日本の政策金利も上昇するでしょうから、変動金利で住宅を購入されている方は注意が必要です。

この先の返済計画の見直しも、今のうちから練っておく必要があるかと思います。

ぜひ韓国の事例を参考にして、無理ない返済計画を考えて、破綻しないよう早めに行動してください。