新築や中古住宅購入時に納税する不動産取得税がゼロになるカラクリがあることをご存知?
少しだけ不動産に興味があるものの、一歩も踏み出せずにいます(汗)
根が慎重派だけに、そうやすやすとウン千万も払う決心は付かないわけで、ズルズルと時間だけが過ぎていくわけです。
初期費用だけでなくランニングコストやローンの金利分も含めて、関連費用が尋常じゃないところもが、足を止める原因とも言えます。
税金に関しても固定資産税、都市計画税、不動産取得税、印紙税、登録免許税と一時的なものから毎年納税するものまでラインナップされています。
ところが物件取得時に納税義務が発生する不動産取得税については、ゼロになるケースがあるのでシェアしたいと思います。
もくじ
不動産取得税とは
不動産取得税は、不動産を所有するときに一時的に課税される税金です。
個人、法人、住宅、住宅以外、投資目的、経営目的と理由の如何を問わず、問答無用で住宅と土地にそれぞれ負担が生じます。
税金の種類としては、地方税になります。
つまり都道府県が課税主体で、徴収方法は普通徴収、つまり納付通知書での支払いが原則です。
クレジットカード払いに対応している自治体もあります。
税率は4%ですが、令和6年(2024年)3月31日までは3%の税率が、特例措置によって住宅、土地ともに適用となります。
この3%は、固定資産課税台帳に登録された固定資産の評価額に対して、税率をかけるしくみです。
特例措置がミソ
前述しましたように、税金には期間限定で特例措置などが設定されることがあります。
不動産取得税も例外ではなく、以下のような特例措置があることで、納税をしなくても済む可能性があるわけです。
税率以外にも、
- 課税標準控除額の特例
新築では1,200万円、中古住宅では新築時期により最大1,200万円を控除
認定長期優良住宅は1,300万円を控除 - 宅地の課税標準の特例
固定資産税評価額×1/2 - 土地の税額の特例
A.45,000円
B.{(固定資産税評価額×1/2)÷面積}×床面積の2倍(200㎡まで)×税率3%
があります。
一見すると、かなりややこしいです・・・。
しかも軽減措置の適用には条件がありますが、これ以上、さらにややこしくなるので割愛します。
不動産取得税の計算式
不動産取得税の計算式について、一応、特例を盛り込んで書いておきます。
- 住宅:(固定資産税評価額-1,200万円)×3%
- 土地:(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(前述のAとBの多いほう）
大体、これぐらいの土地や住宅の金額ならば、ゼロになるんじゃないかなという予測はできそうです。
次の章で計算のシミュレーションをします。
ただし固定資産税評価額は、住宅や土地の購入金額や販売価格、注文住宅における建築工事請負契約の金額とは異なるところがミソでして、いわゆる物件価格とイコールでは無いことだけは頭に入れておいてください。
目安としては、
- 土地:公示価格の約7割
- 住宅:再建築価格または建築工事請負金額の約5割
が定番です。
ゆえに、あくまでも「可能性」としてください。
不動産取得税がゼロになるケース
それでは不動産取得税がゼロになるケースを探っていきます。
まず住宅の方は非常にシンプルで、固定資産税評価額が1,200万円以下ならば、不動産取得税はゼロです。
前述の目安から逆算すると、新築住宅で2,000万円クラスだと可能性がでてきます。
土地の計算は少し複雑です。
計算上必要な情報としては、土地の固定資産税評価額1,500万円、土地面積200㎡、住宅の床面積100㎡を前提とします。
- 税額:1,500万円×1/2×3%=225,000円
- 控除額:{(1,500万円×1/2)÷200㎡}×(100㎡×2)×3%=225,000円
最終的には税額から控除額を引きますが、控除額は45,000円と計算結果とで多い方を差し引くので、この場合は計算結果の225,000円を引きます。
結果、不動産取得税はゼロになります。
まとめ
「新築や中古住宅購入時に納税する不動産取得税がゼロになるカラクリがあることをご存知?」というテーマで、不動産取得税について書きました。
少しでも節税や住宅取得のコストを抑えたい場合は、知っていて損のない特例です。
しかし特例に縛られ過ぎて、土地や住宅にシワ寄せがいくようなことがあっては、本末転倒になるのであくまでも節税チャンスがあれば、適用してみてはいかがでしょうか。
参照
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